バーチャルオフィスで宅建業（宅地建物取引業）の免許は取れる？事務所要件と専任の宅建士

調査・執筆株式会社Retraite（当サイト運営） 出典と編集の方針 最終更新 2026/11/04

不動産の売買や仲介を業として行うには、宅地建物取引業（宅建業）の免許が要ります。免許には独立した事務所が前提で、物理的に区切られた執務空間や、事務所ごとの専任の宅地建物取引士が求められます。住所の利用が中心のバーチャルオフィスでは、この事務所要件を満たせないことが多くあります。

宅建業の免許には独立した事務所が要る

宅建業の免許は、事務所を単位として受けます。免許を受けるには、その事務所が継続的に業務を行える場所であり、ほかの用途や他人の空間から区切られた独立した形態を備えていることが求められます。

都道府県が公表している審査の基準では、居住部分と仕切りのない一室や、同じ区画に別の法人が同居している状態は、原則として事務所と認められないとされています。事務所の単位は登記された本店・支店が基本で、個人であれば営業の本拠が対象になります。住所だけを借りて専有の執務空間がない場合、この独立性を示せないことがあります。宅建業は事務所の実体要件がある許認可の一つで、場所の選び方が免許の可否を左右します。

事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く

宅建業者は、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。その数は、業務に従事する者おおむね5人に1人以上とされ、専任の宅地建物取引士は事務所の営業時間内に常勤できることが条件になります。

あわせて、事務所ごとに公衆の見やすい場所へ、標識（宅地建物取引業者票）と報酬額表を掲示する義務があります（標識について宅地建物取引業法第50条第1項）。これらは、人が常駐して業務を行う実体のある事務所を前提にした義務です。住所を置くだけで人の常駐や専有空間を伴わない形態では、前提を満たしにくくなります。

バーチャルオフィスは事務所要件を満たしにくい

バーチャルオフィスは住所の利用が中心で、専有の執務空間や常駐の設備を持たない契約が多いサービスです。そのため、宅建業の免許が求める独立した事務所の要件を満たさないと判断されることが多くあります。

認められるかどうかの最終的な判断は、免許を出す行政庁（都道府県または国土交通大臣）が個別に行います。独立した区画があるか、使用を示す書類を出せるかなど、状況によって結論が変わります。バーチャルオフィスのデメリットとして、許認可の取得に制限がある点は、契約の前に把握しておく必要があります。古物商にも同じ論点があり、古物商の営業所に使えるかで扱っています。

申請の前に免許行政庁へ確認する

宅建業の免許は、事務所の所在地を管轄する都道府県の宅建業担当課を窓口として申請します（2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣免許になります）。事務所として使えるかどうかは、申請の前にこの窓口へ相談して確認します。

確認の際には、使用権限を示す書類（賃貸借契約書や使用承諾書など）や、事務所の写真・間取りを求められることがあります。バーチャルオフィスを検討している場合は、これらの書類を発行してもらえるか、独立した区画を用意できるかも併せて確認します。書類や区画を示せない場合、申請が進まないことがあります。

自宅やレンタルオフィスを事務所にする方法もある

独立した区画のある自宅や、専有スペースのある賃貸事務所・レンタルオフィスであれば、事務所の要件を満たしやすくなります。自宅を事務所にする場合は、居住部分と区切られていること、賃貸であれば貸主の承諾が得られることが前提になります。

住所の公開を避けたいという理由でバーチャルオフィスを選ぶ人もいますが、宅建業を営むなら事務所の要件を先に満たす場所を選ぶことになります。許認可が不要な事業であれば、住所と郵便があれば足りる場面は多く、費用を抑えられます。住所を比べるときはバーチャルオフィス比較で、各社の特徴と対応できる用途を確認してください。

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